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什么是1031交换

 

1031交换是根据美国税务法第1031条第一款第一项中的规定 (Section 1031 of the United States Internal Revenue Code)而得名的。该法条规定:“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资,并且这样的财产是用于交换类似的资产,那么交换过程中的资本收益(Capital Gain)可以免于确认。” 简言之,纳税人销售财产所得的收入(不管是投资性或商业性的财产),如用于购买相类似的财产,便不必对交易过程中的资本收益支付联邦所得税。

 

“1031延税法”能让投资人递延资本收益税的缴纳时间,以此来促进投资组合增长,从而提升整体投资收益。这是一个明智的税收和投资战略,也是一个房地产规划工具。从理论上讲,投资者可以继续推迟投资财产的资本收益直到去世,最终可能会完全避免缴税。

为什么要进行1031交换

我们可以通过一个例子来说明这项条款中的优势。王先生拥有一个3卧室的公寓投资房用于出租,他本人住在其它地方。他付清了所有的抵押贷款。王先生花了20万美元购买了该房产,如今该楼房的市场价值为50万美元。王先生决定出售此楼房并买下另一处售价同是50万美元的商业投资房。

  • 方案一:王先生可以在公开市场上出售他的房产。假设他将得到50万美元。但由于他的计税基础是20万元(不考虑折旧因素),他将实现资本收益30万元。又因为他已经拥有该房产超过1年,他必须要缴纳30万美元纯收入中15%的税收(30万美元*15%= 45000美元)。交易的结果是,王先生将支付45000美元的联邦税。如果没有其它资金来源,王先生将无法购买另一幢同是50万美元售价的楼房,因为他现在只剩下455000美元($500000 – $45000 = $455000)。

  • 方案二:采用1031交换。王先生可以在出售他现有房产的同时购买另一个房产,而不必支付任何联邦税收,这样他就节省了55000美元。

正如上述实例所示,当你进行价值对等或以小换大的房产交换时,1031交换条款就显现了它的优势。由于类似交换的要求在房地产上较易满足,地产投资者通常使用这个条款来进行滚动投资,不断增值。

1031交换的时间限制

  • 关于交易的时间限制,即45/180规则

    • 45天内确认交换房产:纳税人必须在出售和转让原物业后的45天内以书面方式书面确定潜在的交换物业。且时间不可谈判,包括周末和节假日,国税局不会例外。如果你超过了时间限制,你的整个1031交换可能不被认可,无法规避税收问题。也就是说,45天之内不见得一定要签约买新的房地产,只是“确认”要买的房地产是哪一个。但是一旦超过45天没有确认,那就无法达到延税的目的。

    • 180天内过户新购房产:纳税人必须在出售和转让原物业后的4180天之内完成新买的房地产交易。如果你超过了时间限制,你的整个1031交换可能不被认可,无法规避税收问题。也就是说,要在180天之内完成新买房地产的交屋(Closing),否则延税就落空。

  • 关于报税的时间限制,6个月延迟

    • 如果以个人的名义拥有,每年个人交税是在四月十五日之前,就得注意报税的规定,即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产,假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续,仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税,否则无法达到1031延迟交增值税的目的。并且要注意1031交换的180天规定并不等于六个月,这是延迟报税的六个月和1031交换的180天完成交屋手续的算法是不同的。

    • 如果以公司名义拥有房地产,需要用同公司名去买,公司报税在三月十五日,这和个人报税不同,但是和第二点所提的概念是一样的,没办法在三月十五之前完成新的房地产交易,就要申请六个月的公司延迟报税,否则增值税无法避免。

1031交换的同类限制 (Like-Kind Exchange)

 

同类财产是同一性质或类别的财产, 质量或等级并不重要,大多数房地产将是其他房地产类似。 房地产不管是否改良、是否同一用途,一般都是同类的,例如,住宅、办公楼等可以与空置土地交换,公寓大楼可以与办公大楼交换。

 

但只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法,如卖掉中国的房地产交换购买美国的房地产,不能免缴资本利得税。如果两年内买卖交换得来的房地产和关联双方如亲戚之间的交换,不能用1031法。如果房地产出售导致亏损,也不要用1031法,因为免税的交换不能得到退税。

1031交换的托管公司()

 

1031交换原拥有者在卖出以后,卖出的钱是由所谓“具资格的中间人”(Qualified Intermediary)来保管,就是托管(Escrow)。再买新房地产时,钱由寄存公司直接开支票给对方,而不是把钱交给做1031交换的当事人。这是非常重要而必须重视的程序。

  • 第一,联邦政府对这类公司的成立并没有严格的规定,对此提供监管服务的联邦机构是:联邦交易委员会(FTC)和联邦税务局(IRS)。有些银行做1031交换托管的业务,也有非银行机构做1031交换的托管业务,也有律师事务所做1031交换托管业务。1031交换的托管公司一般是由1031交换当事人的律师来指定的。

  • 第二,原来贷给卖方房地产的贷款银行-不能担当卖出金额的托管公司。具资格的中间公司不能是原先的贷款银行,也不能是新买进房地产的新的贷款银行。如果新贷款和旧贷款的银行是同一家银行,那更不能同时当托管单位,因为有利益冲突。

  • 第三,万一中间托管公司拿不出钱来交屋,虽然不是当事人的过错,当事人在诉讼期间,交税义务无法免除。如何处理这种危机出现,就是买相同金额的保险,卖出交接的同一时间,就要完成这种保险,所有在交接现场的各方人士,都要签名认知保险的存在。当然最需要签名的是–中间托管公司的代表,因为他或她是在现场拿卖出金额的公司代表,而且要到法院登记,当事人的律师和当事人的保险公司要合作完成-保护当事人的所有法律上的必须程序,这种保险和产权保险(Title Insurance )不同。

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