很多华人都知道,在纽约做房东很难,在房东房客领域执业的律师也承认这一点。不过,如果在租房的过程中多用一点心,可能会在事后少很多麻烦。法岸律师团队有多年房东房客纠纷处理经验,在此提醒华人,在租房环节多把关就可能做上“省心”房东。

 

不要让陌生人进你的房子

 

我们建议华人房东,在租房环节要考虑周全一些,就可以少出官司,遇到不良房客也会省心得多:

 

1)租客筛选面试:小心筛选房客,除了检查房客的信用(Credit Check)以及收入,租客要提前面对面交流过比较好,这样可以更好地了解您的租客。屋主可以要求房客提供信用报告、推荐信、过去2个月的房租账单、过去2年的退税单。“在曼哈顿,所有的人都是这么做的,大家都像买卖房屋一样对待租房的事情,不检查信用,就相当于让陌生人进到自己的房子里。”

 

2)签订租约:房东要根据房客的信用来设立租约,您可以使用纽约市律师协会等机构会提供租约范本,房东可以从网站下载。当然,为了最大程度地避免之后出现争议,您也可以使用租约法岸律师团队为您定制的租约。在租约中可以注明更多详细的情况,比如:谁可以住在房子里、可以住多少人、是否可以吸烟、晚上多少点之前要回来、每月交租日期、延迟多久需要支付罚金、如何设定通知程序等。

3)房屋质量:漏水、基础设备损坏、违法分租、以及不合法地下室出租均需避免。房东们在租房时提前解决这些问题,可以预防很多不必要的纠纷和损失。

 

4)不能歧视:华人房东与华人房客之间发生歧视问题的很少,但如果遇到其他族裔的房客就要注意,不能因为性别、种族、年龄歧视房客。但是,房东不想让房客带庞物不算歧视,可以在租约里明确规定。

 

多种情况可能影响收租

 

房东和房客打官司,最常见的有两种:一种是没有收到租金,要追讨租金;另一种则是希望赶房客走,通常也会涉及到收房客租金的问题。如果是到法庭打官司,房客最常用的办法就是找房东的毛病,或者是找房子的毛病,然后以此为理由不给租金或要求减租。

 

房客常用的减租理由有很多。根据纽约市民事法庭提供的资料,私有单位和公共区域的问题都有可能成为减租或不付租的理由,民事法庭列出了45种情况。私有区域常见的问题包括:没水,漏水,淹水,无热水或热水器故障,无暖气或暖气故障,水管故障,没有电,有老鼠或虫子,发霉,铅毒(如果住了7岁以下小孩,油漆等同铅毒),通风不良,有石棉等。公共区域常见的问题包括:有犯罪或非法行为,灯光不足,电梯破损,没有信箱或信籍不能用,屋顶损坏,防火通道不能用等。

 

华人社区还有一种情况是地下室非法出租,如果到法庭发现有地下室非法出租,通常房东拿不到租金。即使房客谎称有地下室非法出租(其实没有),房屋局查实也要花上几个月的时间,会给房东带来困扰。

 

遇到房东房客纠纷和官司怎么办

 

如果对租约有问题,或者是和房客有纠纷,建议华人要找律师,因为纽约的房东房客法规是很复杂的。同时,我们建议华人要有耐心,房东房客官司不是24小时就可以拿到租金或赶房客走人,是需要时间的。而且华人房东要追求合理的结果,不要有过高的预期,因为很多房东房客谈判都是在法庭里完成的,如果要求过高,谈判往往难有结果。遇到官司时房东要记住一点:最重要的是让房客尽快走人。

 

最后,我们提醒华人,如果和房客发生官司,就不要再收租金了,因为收租会延续租房周期,耽误自己的官司。如果你自己或亲戚朋友没有收到租金或者与房客有其他方面的问题,可与我们联系,律师会亲自处理案件并代表客人上庭。

你对新租客保护条款了解多少

大家都听说了纽约州近来颁出了新的租客保护条款(Tenant Protection Act),具体是怎么回事呢?法岸律师团队资深房东房客律师指出,2019年6月14日,纽约州长库默签署了代号为S6458的法案,让两院通过的《2019年住房租金稳定和租户保护法案》(Housing Stability and Tenant Protection act of 2019)生效。法岸律师团队资深房东房客律师特别提醒说,这份法案被认为是有史以来最能保护租客权益的一版纽约州租房法,并且不同于之前租房法,这份法案永久生效。

 

那么哪些变动实得驱赶租客更为费时费力呢,在这里给大家简单列举几个例子:

  • 以前欠租只要3天通知就可以开启法庭程序,现在是14天。

  • 租客的免费延庭从1次变成2次,拖长诉讼时间。

  • 驱赶时间从3–6个月变成是6–12个月。

  • 无租约的租客诉讼(holdover),法官允许租客停留的最高期限从6个月变成12个月。

驱赶租客的程序本来就非常繁琐,费时费力还费钱,现在更是难上加难,因此寻找有经验的房东房客律师代理您的案件显得更为重要。法岸律师团队拥有资深房东房客律师,可以为您追讨拖欠租金、收回房屋、及时止损,​强力保障您的合法权益!联系电话:718-766-2567,电子邮件:abc@faan.com。

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