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房契更名就是改个名字这么简单?

美国房产房契转名的确看起来就是签个字改个名字这样简单,但事实上需要了解的知识却很多。陈伟涛律师介绍,房契转名可以简单的归纳为两种,一种是有偿转让就是正常的房屋买卖;还有一种是无偿转让,即赠与。






无偿转让

所谓无偿转让就是赠予,如果想要办理无偿转让,手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了:第一次去的时候带着自己的有效ID和社会保险号,让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次去的时候,赠与人在房契赠与档上签字,然后赠与双方在交易文件上签字,就可以完成。里面所产生的费用也远低于房屋交易的过户费,主要就是160美金产权登记费以及律师费。由于赠予的房产没有交易,因此也没有办法购买产权保险,一旦产权出现问题,也只能赔偿原屋主。从税务方面来说,没有交易税,资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。


无偿转让听起来很美,但仍有可能引发法律纠纷。类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单,但还是有很多需要注意的地方。总结了以下几点:


一、白卡医疗福利

如果既需要申请享受白卡医疗福利(Medicaid),又不想自己的房产被政府追偿,则需要将自己名下的房产转出去。这里有两种解决方案:一是直接将房产赠予给自己子女;二是将房产转入白卡医疗信托(Medicaid Trust)。


先说第一种方案,将房产赠与自己的子女,这样虽然符合了白卡医疗福利的条件,也保护了个人房产不被政府追偿医疗账单;但是这样的房契转名会让很多老年人没有保障。如果与子女关系恶化,有可能被迫搬出住所;如果子女婚姻关系不稳定,有可能被离婚官司分掉财产;如果子女有债务在身或诉讼官司,房产有可能被迫进行拍卖。


再说第二种方案,将房产转入白卡信托。其原理是将欲领取白卡福利人士的资产,注资在已成立的白卡信托内,因这是不能撤销的信托(Irrevocable Trust),故信托内的资产价值便不被视为白卡申请人的资产价值,如此即可符合白卡的资产要求;同时,因白卡申请人被列为终生财产拥有人(Life Interest),虽居所属于信托拥有,但白卡申请人有权在其居所住至终老,子女不能将在生的父母赶出居所。


二、为欠款临时过户

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,然而,无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠与方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。


三、公司持有

将个人房产转让到自己公司名下现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。



有偿转让

所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了,交易双方聘请经纪人,在办理过户的时候签字即可,基本上由律师把关,所以不会有太多的纠纷和问题产生。但是在有偿转让存在一种情况,就是把房子以非常便宜的交易价格出售,比如叔叔把一套价值60 万的房产以20 万的价格就低价出售给侄子。看起来没有什么问题,但是这个里面涉及很多内容。


一、产权保险

首先,就是产权保险,这套房产的交易价格是20 万,购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额是根据房屋的价格来定的,也就是说这套房屋一旦出现产权问题,产权公司只能根据20 万来计算理赔额。第二,是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项:交易税和资本增值税。


二、交易税

购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的,以刚才的例子来讲,如果是按照正常市场价格缴纳交易税60 万的房子,价格超过50 万的房产税率是1.825%,需缴纳60 万×1.825%=10950 美金的交易税。如果是20 万的价格,税率更低只有1.4%。那么20 万×1.4%=2800 美金。所以从交易税上来看可以节省很多。


三、资本增值税

如果这套房产是用于自住没有问题,但是如果这是一栋投资房,将来卖房的时候就会涉及到另外一项税,就是capital gains。还是刚刚的例子,过了几年侄子想要卖房,这个时候这套房子的市场价格已经涨到70 万了,70 万-20 万(当初购房的价格)=50 万(需要缴纳所得税的部分),像capital gains 的税率非常高,差不多要15%。那么50 万×15%=75000 美金(资产所得税)。

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