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世界日报:陈伟涛律师浅谈房地产交易中的产权瑕疵

文章来源链接:世界日报 World Journal


产权问题是房地产买卖中的关键问题。为什么说产权问题是房地产买卖中的关键问题?执业于纽约州及新泽西州,法岸律师事务所资深商业及地产律师陈伟涛律师特别提出美国买房时应注意的产权问题供侨胞参考。


法岸律师事务所陈律师表示,产权问题具有隐蔽性,不像房子的物理瑕疵,产权问题是一般人不能直接观察到的。比如,房屋是否有历史欠税,通过房屋检查一般人是看不出来的,必须去查询其税务缴付纪录;房屋是否有技工留置权(Mechanic's Lien)或施工留置权(Construction Lien),房屋新增建筑部分是否经过批准,也必须通过产权调查(Title Search)来确认。这也是为什么房屋交易前买家律师要配合产权保险公司做专业的产权调查和产权问题清理。


法岸律师事务所陈伟涛律师进一步指出,产权问题比较复杂,且直接影响到房屋的所有权。例如:也许施工留置权只有几千美元,但如果不及时处理,理论上说留置权持有人就可以启动法律程式将你的房屋进行拍卖以获得补偿。



法岸律师事务所陈律师在执业实务经验中,常见到买了一家庭房屋,除了有着前后院绿草如茵的庭院外,还外加凉亭及一个游泳池。在产权报告出炉,律师聘请土地测量员丈量该土地,做成丈量图后,发现该游泳池不包括在该房屋的居住许可(Certificate of Occupancy)之内。这意味着纽约市政府有权随时拆除或填补该游泳池。


这使得买方认为卖方蓄意欺骗,要求解除契约,退还定金,并要求卖方赔偿律师以及产权调查的费用。卖方表示不知道建构游泳池需要政府的批准,过去十年来市政府从来没给他罚单,没有诈欺的意图。最后双方以卖价折扣和解过户,买方自行处理游泳池的执照问题。


法岸律师事务所陈伟涛律师指出,在纽约市250平方尺以下面积的游泳池,房屋局把它当作庭院景观来处理。建构的时候不需要申请执照。有些屋主在房屋取得居住许可之后建筑游泳池,没经过纽约市政府的批准,完工后就启用了。过了一二十年政府也没来取缔。但是当屋主要出卖房屋的时候,有经验的买主律师会提出异议。所以在购买房屋的时候必须确定所有的建筑结构都符合房屋局的规定。


文章来源:世界日报 World Journal


法岸律师事务所陈伟涛律师,精擅房屋交易中的产权问题、商业租赁、合同审核、股东协议、商业诉讼等各类商业法,以及商标注册、商标买卖、商标侵权、商标为权、商标打假等各类商标法,欢迎前往咨询委托。地址:3808 Union Street, Suite 11A, Flushing, NY 11354,网址:www.faan.com,电话:718-650-8686,微信:17186508686。

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