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商业租约审核及谈判 成功创业第一步

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法岸律师事务所商业租约律师经手的商业买卖包括各类公司企业、仓库、餐厅、水疗中心、特许经营企业等等。投资生意有风险,尤其在商业买卖中,每一步骤都可能存在着陷阱,如果被下了个陷阱,会后患无穷。特别是商业租约,租约是商业经营中的一笔比较大的投资,如果您想要在商用建筑里经营新的生意,比如公司商号餐馆等,在签订租约之前一定要注意一些法律问题。在承租前需要了解哪些方面才能避免合同不利于己方呢?签订了合同之后想要转租怎么办?想要卖掉怎么办?面对可能长达几十页的冗长的商业租约,应该考察哪些关键点呢?以下建议供大家参考:

调查出租人的情况, 调查相关地产的关键信息。

首先,在承租前,要调查房屋的用途和土地的用途,确保其为适合你的生意用途的商用性质。其次,考察房屋是否已经存在租赁登记的信息,也就是title是否clear。若已经存在租赁登记,将会导致承租方无法对抗第三人,也不能顺利办出营业执照。

免租装修期

此项旨在处理,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业的情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。 此期间虽然没有明确的法律定义,但在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

租赁保证金和保证人

俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。有的合同条款中,会规定即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”。除“押金”之外,还要特别要注意保证人的选择。一些出租人往往针对一些类型的商铺,要求提供保证人。保证人可以是公司,更多见为个人。一般来讲,个人的风险相对较高,因为要用个人的资产来提供保证。而公司则以其独立的公司人格和有限的资产作为担保,风险相对低。

争取签“好人担保” 避免“全面担保”

房东为了避免商家欠租、损坏房屋带来损失,通常要求商家以个人来做担保。对于个人担保条款,商家尽量争取签订“好人担保”(Good Guy Guaranty)条款,这种担保方式“只担保租金”,意思即商家如果提前不租的话,商家最多损失的是押金(商家违约,房东不退还押金),而不用承担由于商家违约给房东造成的其它损失,比如:剩余租期的租金、房东付经纪的中介费、广告费、拒绝了别的租客而带来的损失等。作为房东,希望得到的担保是“全面担保”,即所有因商家提前终结合约造成的损失都由商家来承担,因此,商家在签合同时,一定要小心合同中的“额外租金”(additional rent)、“提速租金”字眼,意思是商家还要承担因没有履行合同给房东带来的损失,包括中介费、广告费、剩余租期的租金损失等。

税费的承担

虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人。

水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量以及所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人应当承担的合同的权利。

转租问题(sub-lease & assignment)

俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除,而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。在此两种形式下,需要确定房东的书面同意,转租的补偿费等问题。任何一个生意都有它的风险,一旦生意失败,继续履行租约已不现实,如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人,显然从一定程度上可以帮助租户降低违约风险和法律责任。

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