房产留给子女有讲究：节税、避险、传承一步到位

父母希望将房产留给子女的情形极为常见。作为律师，我经常被问到：“如何把房产传给子女最稳妥？是生前直接过户比较好，还是立遗嘱？还是设立信托？” 陈伟涛律师在本文将用通俗语言，深入比较三种主要方式——生前赠与、遗嘱继承、生前信托，帮助读者全面理解其法律效果、税务影响和实际操作。

房产留给子女有讲究：节税、避险、传承一步到位

一、生前赠与：直接转移，但风险高、成本高

1. 操作方式

所谓生前赠与，就是父母在自己还在世时，通过房产契约（如Quitclaim Deed或Warranty Deed）把房子直接过户给子女。过户完成后，子女立刻成为房产的真正主人。

2. 税务问题

生前赠与有一个大问题：没有“成本基础重置”。比如，父母20年前花20万美元买的房子，现在值80万美元，如果生前过户给子女，子女继承的成本基础仍然是20万。将来子女卖房时，需要为差额60万缴纳资本利得税，税负非常沉重。相反，如果通过遗嘱或信托传承，子女的成本基础可以按父母过世当天的市价（80万）来计算，几乎不用缴税。

3. 风险隐患

• 父母失去控制：过户后房子就是子女的，父母再无任何法律权利。

• 子女债务风险：子女若欠债、破产或离婚，房子可能被分割或被法院强制执行。

• 居住权不保：父母即便口头约定继续住，也没有法律保障，甚至可能被赶走。

陈伟涛律师点评：生前赠与手续简单，但弊大于利，一般不建议作为首选。

二、遗嘱继承：传统方式，但手续繁琐

1. 什么是遗嘱？

遗嘱就是父母写好一份法律文件，说明去世后房子归谁，由遗嘱执行人提交法院认证。

2. 优点

• 可以明确分配给哪个子女，甚至按比例分配；

3. 缺点

• 必须经过遗嘱认证程序（Probate），在纽约州通常需要6个月到1年，期间房子不能买卖。

• 隐私性差：遗嘱一旦进法院就是公共记录，隐私难以保护。

• 容易被挑战：其他继承人可能起诉，导致诉讼和拖延。

陈伟涛律师点评：遗嘱是合法且常见的方式，但流程繁琐、时间长，效率不高。

三、生前信托：灵活稳妥，律师最常推荐

1. 什么是生前信托？

生前信托是父母在世时设立的一个法律工具，把房子放进信托名下。父母自己仍然是受托人和受益人，可以正常居住和管理房子。等父母过世，房子会由继任受托人（通常是子女）自动过户或处理。

2. 优点

• 免去遗嘱认证：不需要上法院，一周左右即可完成过户。

• 保留税收优惠：子女继承时仍然享有成本基础重置，能大幅减少未来卖房的税负。

• 隐私性强：信托文件不公开，家庭安排不受外界干扰。

• 灵活性高：父母可规定房子是否继续出租，或等子女到某个年龄才能出售。

• 可结合福利规划：通过不可撤销信托，还能避免影响未来申请Medicaid等政府福利、避免房产被医疗账单追索。

陈伟涛律师点评：生前信托是目前最安全稳妥的传承方式，特别适合房产升值明显、家庭结构复杂的情况。

四、三种方式对比一览

项目	生前赠与	遗嘱继承	生前信托
是否立即生效	是	否	否
是否需法院认证	否	是	否
税务负担	高	低	低
成本基础重置	否	是	是
私密性	低	低	高
父母控制权	放弃	保留	保留且更灵活

五、律师建议：如何选择适合您的方式？

• 房子升值明显 → 避免生前赠与，避免子女背负沉重税负。

• 子女年纪小或不成熟 → 建议设立信托，延迟房产处置权。

• 父母未来可能申请护理福利 → 考虑不可撤销信托，保护房产。

• 家庭简单、资产不多 → 遗嘱也可，但子女后续继承程序相对繁琐、费用也高。

结语：房产留给子女有讲究，房产传承要早规划

“如何把房产传给子女”不仅是产权问题，更牵涉到税务、家庭和福利。最安全的方式通常是生前信托，能节税、省时、省心。陈伟涛律师提醒：每个家庭情况不同，最好在律师指导下制定最适合的方案，避免后期纠纷。